주택임대사업자 등록절차(자격,등록요건)

요즘 한층 강화된 부동산 규제로 인해 주택임대사업에 대한 궁금증이 많은 게 사실입니다. 그래서 오늘 주택임대사업자 등록이 유리한지 불리한지 정도의 판단은 하실 수 있도록 최대한 간단하고 자세하게 주택임대사업의 모든 것에 대해서 정리를 해보았습니다. 오늘 내용이 주택임대사업자분들에게 큰 도움이 되었음 합니다.

그럼 주택임대사업자 자격 및 등록요건 부터 먼저 정리를 해드리고, 등록절차에 대해서 알려드리겠습니다. 

주택임대사업자 자격 및 등록요건

주택임대사업자 자격은 149㎡(전용면적 45평)미만의 임대주택을 1세대 1 주택 이상 기본적으로 소유하고 있어야 하고, 가격조건에서 기준시가가 지방과 수도권에 따라 지방은 3억 원, 수도권은 6억 원 이하인 임대주택이어야 합니다.

그래서 평수가 큰 주택이시거나 기준 가격 초과의 주택을 보유하신 건물주는 주택임대사업자의 조건에 맞지 않게 됩니다. 또한, 임대기간 동안은 계속적으로 임대사업을 하셔야 하는데 그 기간은 세입자가 들어온 날부터 5년 이상이여야 합니다. 만약 4년 미만으로 주택임대사업을 포기하게 되시면 매도 시 1천만 원 이하의 과태료가 발생할 수 있으니 유념하시기 바랍니다.

주택임대사업자

주택임대사업자로 등록을 하셨거나 등록을 하려는 많은 다주택분들이 이외로 잘못 알고 있는 내용이 있는데요. 그 중 하나가 임대사업자등록만 하면 임대주택의 양도소득세 중과가 배제되거나, 임대주택 외 다른 1 주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 있는 것으로 알고 있는 경우가 많습니다.

조정대상지역 내 다주택자 중과규정

하지만 양도소득세 중과문제는 임대주택의 공시 가격이나 면적에 따라서 달리 적용이 되며, 매입한 임대주택의 경우 면적제한은 없지만 임대 개시 당시 공시 가격이 6억 원 이하(수도권 외 3억 원 이하)인 임대 주택에 대하여 혜택을 받을 수 있다는 사실에 유념을 하셔야 합니다.

국토교통부는 매년 4월 말에 공동주택 가격을 고시하고 있습니다. 양도소득세 중과배제와 종합부동산세 합산배제 등의 세제혜택 같은 경우는 8년 이상(2018년 3월 31일까지 임대등록을 한 경우에는 5년 이상) 장기임대로 등록한 공시가격 6억 원 이하의 주택에만 적용이 됩니다. 

그래서 올해 공시 가격이 6억 원을 초과할 것으로 예상되는 주택은 공시 가격이 확정되기 전에 임대사업자 등록을 하시는 것이 좀 더 유리합니다.

예전에는 시·군·구청 및 세무서에서 주택임대사업자 등록을 해야하는 불편함이 있었는데요. 2018년 4월부터는 시·군·구청에 등록을 하면 임대인의 희망에 따라서 세무서에서도 등록신청이 되는 시스템으로 운영이 되고 있습니다.

그럼 주택임대사업자 등록절차는 어떻게 되는지 아래에서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

주택임대사업자 등록절차

주택임대사업을 하실려면 사업을 시작한 지 20일 이내에 해당 시·군·구청에 임대주택을 신청하셔야 하며, 주택임대사업자등록은 해당 세무서에 각각 신청을 진행하셔야 합니다. 원칙적으로 물건지 관할 시·군·구청과 세무서에 신고해야 되지만 사업자 거주지 관할 시·군·구청과 세무서에서도 신고를 하실 수가 있습니다.

세무서 신고까지 완료가 되시면 면세 대상이 되는 사업자등록증을 받게 됩니다. 그리고 보증금이나 계약기간, 임대조건 등에 변동 상황이 생길 시 10일 이내에 물건 소재지 관할 시·군·구청에 임대조건 변경신고를 하시면 되겠습니다.

1. 임대사업자 등록.

임대주택 취득일 이전에 거주지 관할 시·군·구청 주택과에서 임대사업자 등록을 하셔야 합니다. 여기서 취득세를 감면받으시려면 반드시 취득일(보통 잔금 납부일) 이전에 주택임대사업자로 등록하셔야지 취득세 감면을 받을 수 있다는 점 참고하시면 좋겠네요.

▶ 준비서류
- 임대사업자 등록신청서(해당 시·군·구청에 비치되어 있음).
- 주민등록초본 또는 신분증 사본.
- 주택등기부등본 또는 분양/매매계약서 사본.

2. 임대차 계약 체결.

임차인이 선정되면 임대차 계약을 하실 때에는 반드시 시·군·구청에 비치된 표준임대차계약서를 사용하여 계약 체결을 하셔야 합니다. 

▶ 준비서류
- 표준임대차계약서 원본.
- 임차인 주민등록등본.

3. 취득세 감면신청 및 임대조건 신고.

취득세 감면신청은 물건소재시 관할 시·군·구청 세무과에 취득일로부터 30일 이내에 신청을 하셔야 합니다.

▶ 준비서류
- 지방세감면 신청서.
- 임대사업자 등록증.
- 임대조건 신고서(해당 시·군·구청에 비치되어 있음).
- 표준임대차계약서(신고필증을 교부받아야 함).

4. 사업자 신고/등록.

임대 개시 20일 이내에 거주지 관할 세무서에 신고 및 등록(양도소득세 감면 혜택을 받기 위한 필수 절차)을 하셔야 합니다. 물건소재지 시·군·구청과 세무서에 신고하셔야 하지만 사업자 거주지에서도 신고를 하실 수가 있습니다.

▶ 준비서류
- 사업자 등록신청서(해당 세무서에 비치되어 있음).
- 주민등록원본.

5. 임대 신고.

임대 개시 3개월 이내에 물건소재지 시·군·구청 세무서 재산과에 신고를 하셔야 합니다.

▶ 준비서류
- 표준임대차계약서 사본.
- 임차인 주민등록 등본.
- 임대사업자 등록증 사본.

주택임대사업자 등록절차

여기서 추가적으로 구청에 주택임대사업자 등록 시 세금 감면 혜택은 주택 취득 시 취·등록세 감면 및 보유 시에는 재산세 및 종합토지세 감면을 받습니다. 세무서에 사업자 등록 시 양도소득세 등의 세금 감면 혜택과 임대소득 발생에 따른 사업소득세의 납부의무가 발생하게 됩니다. 이때에는 주택임대사업으로 인한 1가구 2 주택 대상이 아님을 증명하셔야 합니다.

임대주택으로 등록하시고 세제혜택을 받기 위해서는 장기임대주택은 5년, 준 공공임대주택은 8~10년 동안 의무임대를 하셔야 합니다. 만약 의무임대기간을 못 채우시고 임대주택을 매도하는 하는 경우 각종 세제혜택이 취소가 되니 이 점은 유념을 하셔야 합니다.

참고로 임대 개시 전에 임대사업자로 등록하셨다면 임대개시 전까지는 임대주택 등록 취소가 가능하고, 임대주택으로 등록하였다 하더라도 등록 후 1개월 이내에는 등록취소가 가능하니 이 부분도 참고하시면 좋겠네요.

오늘 이렇게 주택임대사업자 등록절차 및 등록요건 등을 알아보았는데요. 확실히 1 주택 이상 임대사업을 하기 위해서는 주택임대사업자 등록은 선택이 아닌 필수로 하셔야지 다양한 혜택들을 누릴 수가 있습니다. 그래서 임대사업을 준비하고 계시는 분들은 오늘 내용 잘 숙지하시고, 주택임대사업자 등록을 하시길 적극 권해드리는 바입니다. 끝.

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